Ny borettslagslov - hva betyr det?

Ny lov om borettslag trådde i kraft mandag 15.august 2002. Loven har bestemmelser om organisering og drift av borettslag og er viktig for alle som bor eller som kan tenke seg å bo i et borettslag. Det er mange endringer som følge av ny lov. Her presenteres de viktigste:

Den kanskje viktigste endringen er at husleieforholdet forsvinner og dermed er husleiekontrakten historie. Den som eier en andel i borettslaget har etter den nye loven samtidig en eksklusiv borett til en bestemt bolig i laget. Rettighetene og pliktene som følger med boretten står nå i borettslagsloven og er nærmere regulert i lagets vedtekter.

De nye reglene gir andelseieren større frihet til å disponere over boligen. Dette gjelder først og fremst retten til å overlate bruken av boligen til andre. Men også endrede regler om vedlikeholdsfordeling og adgang til å foreta endringer i boligen gir større spillerom for den enkelte andelseier.

Hvis ikke borettslaget allerede har endret sine vedtekter som følge av ny lov må det gjøres senest innen 15. august 2006. Mange av reglene om driften av boligene, blant annet hvem som hadde ansvar for vedlikehold, retten til framleie etc var en del av husleiekontrakten som nå er falt bort. Det har ikke blitt noe mindre behov for å ha regler på dette området, men nå skal de i stedet tas inn i vedtektene. Vedtekten for borettslaget blir den enkelte andelseiers "lille bibel" som skal inneholde alle nødvendige regler som gjelder for borettslaget.

Etter gammel lov snakket vi om framleie når andelseier ikke kunne bruke boligen selv. Etter ny lov er ikke lenger andelseieren leietaker i borettslaget, da kan han heller ikke framleie boligen. Han har en eksklusiv borett og vi snakker i stedet om bruksoverlating eller utleie av boligen. De nye reglene om bruksoverlating gir andelseieren langt større frihet enn tidligere. Hvis andelseieren selv bor i boligen har han rett til å overlate bruken av deler av boligen til andre. Noen søknad til styret er ikke nødvendig. Hvis han derimot skal leie ut hele boligen må han sende søknad til borettslaget, men han har rett på godkjenning i svært mange tilfeller. Har andelseieren selv eller en av hans nærstående bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan han leie ut boligen for en periode på opp til tre år. Andelseieren trenger i disse tilfellene ikke å oppgi noen grunn til bruksoverlatingen. Selv om ikke andelseieren har bodd i boligen selv i ett av de siste to årene har han rett til å leie ut boligen hvis han har en av de særlige grunner som er nevnt i loven. Helt nytt er retten til å overlate bruken av boligen til slektninger i rett opp eller nedstigende linje, dvs. til egne barn eller foreldre. Slik bruksoverlating er det ingen tidsbegrensning for. Så lenge sønn eller datter bor i boligen er det fritt fram. Hvis andelseieren må være borte midlertidig grunnet arbeid, sykdom, utdanning etc har han også rett til å overlate bruken til andre. Borettslaget kan nekte å godkjenne bruksoverlatingen, men det er bare hvis forhold ved brukeren gir saklig grunn til det. For eksempel hvis brukeren er en notorisk bråkmaker.

Den som kjøper bolig i borettslag må normalt godkjennes som andelseier før boligen kan tas i bruk. Borettslaget har etter ny lov bare 20 dager på seg til å gi svar på en søknad etter at den kommet fram til laget. Hvis svar ikke blir gitt innen fristen er kjøperen uansett å regne som godkjent. En rask avklaring er av stor betydning for selger og kjøper. Den nye loven har ikke noe unntak for godkjenning for familieoverdragelser, slik som den gamle loven. Borettslaget kan derfor nå nekte å godkjenne en overdragelse fra far til sønn, dersom sønnen er en notorisk bråkmaker og vilkårene for å nekte foreligger.

Mange synes forkjøpsretten er plunder og heft når de skal selge boligen. Men dette er en viktig rettighet for alle medlemmene i boligbyggelaget, og meget mulig fikk du selv boligen på forkjøpsrett når du flyttet inn. Men for å sikre en smidig og ikke minst en rask gjennomføring av forkjøpsretten bestemmer den nye loven at det også her skal finne sted en avklaring innen 20 dager etter at boligen er solgt og melding om dette er mottatt av borettslaget. Hvis selgeren har inngitt et forhåndsvarsel om at boligen skal selges reduseres fristen helt ned til 5 hverdager fra melding om salget er mottatt av laget. Den som vil bruke forkjøpsrett må ha finansieringen i orden. Borettslaget kan ikke gjøre forkjøpsretten gjeldende før betalingen er sikret, i motsatt fall kan borettslaget selv bli ansvarlig.

Etter den gamle loven var det kun ektefeller og personer som hadde bodd sammen i minst to år som kunne kjøpe og eie en borettslagsbolig sammen. Den nye loven åpner opp for at alle og enhver som ønsker å kjøpe en bolig sammen, samtidig som de skal bo i sammen, kan gjøre det. For eksempel er det ikke noe i veien for at tre studievenner kjøper en felles bolig og står som sameiere i den. Hvis en av sameierne flytter ut skal det regnes som bruksoverlating.Vedkommende som flytter ut må derfor fylle vilkårene for rett til bruksoverlating av boligen til sine medeiere. Begrunnelsen for denne regelen er å hindre spekulasjon ved at det ikke skal være mulig at en person i realiteten er den reelle eieren og han ikke bor i boligen.

Reglene om fordeling av vedlikeholdsansvaret er nå tatt inn i borettslagsloven og i lagets vedtekter. Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Utgangspunktet er som tidligere, andelseieren har ansvaret for det innvendige vedlikeholdet av boligen. Men den nye loven har i langt større grad overlatt ansvaret for all utskifting av slikt som varmtvannsberedere, servanter, tørkeskap, ledninger, ovner etc til andelseieren. I korthet kan vi si at andelseier har fullt og helt ansvar for alt det innvendige i sin egen boenhet. Etter dette følger det også at andelseieren nå har rett til å foreta innvendige endringer slik som skifte av kjøkkeninnredning, ta bort eller flytte lettvegger eller fjerne innvendige dører uten samtykke fra borettslaget. En forutsetning er at endringene ikke griper inn i bærende konstruksjoner eller berører felles rør eller innretninger.

Som en konsekvens av at det ikke lenger foreligger et husleieforhold, blir andelseiernes månedlige innbetalinger til borettslaget nå kalt felleskostnader. Noe mindre å betale blir det nok ikke. På samme vis som tidligere skal felleskostnadene dekke andelseiernes del av borettslagets utgifter, så vel til drift og vedlikehold som til renter og avdrag på felleslån.

Reglene om oppsigelse og utkastelse fra borettslaget på grunn av vesentlig mislighold er erstattet med nye regler om salgspålegg og fravikelse. Dette har vært nødvendig å gjøre som følge av at bruken av boligen ikke lenger baserer seg på et leieforhold, men på en eksklusiv borett. Det er ikke meningen at det må kreves mer kvalifisert mislighold for å gi salgspålegg eller benytte muligheten til å gå til utkastelse (fravikelse) etter ny lov. Men som følge av at gjennomføringen nå ikke lenger skal finne sted overfor en leietaker, men overfor en eier er fristen for et salgspålegg romsligere enn oppsigelsesfristen. Salgspålegget skal for eksempel gis med en frist som ikke skal være kortere enn tre måneder. At dette vil ta litt lenger tid er en styrking av rettsvernet for andelseier og det er i seg selv positivt.

Alle boliglover; eierseksjonsloven, husleieloven og borettslagsloven har nå fått klare bestemmelser om forbud mot diskriminering. Det er forbudt å sette vilkår i vedtektene som tar hensyn til tro, hudfarge, språkkunnskaper, nasjonalt eller etnisk opphav eller homofil legning, leveform eller orientering. Slike forhold kan heller ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjennelse av en andelseier eller bruker eller ha betydning ved bruk av forkjøpsrett.